文/谢逸枫
2017年10月24日，京东集团宣布进军房地产业务，这是这家电商平台对品类扩展的新探索。其定位为服务平台，不会涉足房地产开发业务，将围绕商业地产、产业地产、旅游地产、养老地产以及海外地产等领域搭建团队，与开发商、代理商定制式合作。目前京东房产已在京东商城上线。京东做房产业务不是拿地盖房子，而是定位于运营平台，与开发商打通商家、会员和产品三大体系。
2018年京东将会有更多线上线下结合的产品在商业区域落地，例如京东无人超市、京东之家等等。京东房产业务主要是三大模式，一是开发商与京东直接合作，即品牌直营模式；二是代理商与京东合作的联营模式；三是开发商、代理商与京东共同打造的多方联营模式。三种模式均可共享京东数据、产品及流量入口。
目前，其他房产电商平台亦大部分以第三方商家（pop）模式运营，但房地产市场被认为进入了寒冬时期，不少房产电商平台发展艰难，例如安居客被收购，房天下遭遇转型困境，而后来者爱屋吉屋、房多多、q房网等也遭遇多重利空。
10月24日下午，京东宣布：“京东正式进军房地产市场！”京东方面称，目前，首期上线的京东房产频道已经有82家开发商和35家服务商入驻，涉及2027个项目，覆盖超过20个城市，并且已经与国内最大的房地产企业碧桂园等众多开发商达成合作。目前，在京东app上已可以找到房产频道。房产频道下设最新开盘、普通住宅、别墅、商业办公四个分类板块。值得注意的是，京东目前线上的楼盘以新盘为主，没有二手房的房源信息。
老谢认为，互联网电商巨头阿里、京东正式进军房地产，意味着房地产+互联网的模式逐渐成熟，开启新的房地产项目开发模式、合作模式、融资模式、营利模式、运营模式、购房模式、交易模式。毫无疑问，以庞大的流量、金融与交易平台的支撑下，房产电商将全面覆盖一手住宅、商业地产、产业地产、租赁四大市场，一旦形成规模可能会改变房地产市场格局。
老谢认为，当下互联网电商巨头阿里、京东进入房地产的途径与业务模式看，基本定位为服务平台、运营平台。不过，随着房产电商的发展，未来主要集中六种：一是房企与阿里、京东直接合作的品牌直营模式。二是代理商与京东合作的联营代理定制模式。三是房企、代理商与京东共同打造的多方联营定制模式。四是第三方商家（pop）模式。五是入股房企项目与联合开发模式。六是自持模式+租赁资产证券化模式。毫无疑问，这些模式均可共享数据、产品、金融及流量入口。
2016年3月份，阿里以53.7亿港元对银泰进行战略投资，获得9.9%股份及总额约37.1亿元港元的可转换债券。马云还拜会了海尔ceo张瑞敏，双方拟共同开发商业地产——海尔云街项目。不管真假，马云在商业地产上的布局都已是既成的事实，而且其耕耘的时日已经不短。2013年，北京传富控股有限公司13.4亿竞得闵行区虹桥商务区核心区北片区07号商办地块，楼板价约为17460元/平方米，溢价率41%。北京传富控股有限公司正是阿里巴巴的马甲，马云有意将阿里巴巴物流中心迁移至虹桥商务区。
阿里巴巴还要买浦东金融广场2号楼。此外，马云、马明哲、马化腾联手创立的首家网络险企——众安保险落户外滩的bfc（外滩金融中心）。从写字楼、物流基地、商业地产，加上未来再开发适合网络人群的新型社区，你觉得马云有没有在搞地产？阿里巴巴集团将在韩国第二大港口城市仁川建造“阿里巴巴城”，投资额约57亿元人民币，建设规模达100万㎡的大型购物中心、酒店、物流中心等。
老谢认为，现在给互联网电商巨头阿里、京东下“不涉及房地产开发业务”的定论为时过早，从过去写字楼到物流基地、商业地产，加上未来再开发适合网络人群的新型社区，肯定会涉及到的。阿里2013年开始在北京、上海、杭州等地攻城略地，并且土地储备超过200万平方米以上。而截至2016年底,京东已在全国15个城市拿下390万平方米土地,合5850亩。因此，除了买地、买楼、卖房子，战略投资商业地产，阿里巴巴、京东还发挥自身的优势为中小开发商募集资金。电商的迅猛发展让马云有了更多施展机会。
早在2013年5月28日，阿里巴巴、银泰集团联合复星集团、富春集团、顺丰集团、三通一达（申通、圆通、中通、韵达），宅急送、汇通，以及相关金融机构共同宣布，“中国智能物流骨干网”项目正式启动，合作各方共同组建的“菜鸟网络科技有限公司”正式成立。马云任董事长，银泰董事长沈国军任首席执行官。阿里巴巴的上市招股说明书几百页，和地产有关的，基本都在讲菜鸟网络。
马云不断增资，现在已经真正出资16.8亿元，天猫持股菜鸟网的比重由43%增至48%，未来还要增资至24亿或者将50亿注册资本金全部认购，可谓对此宠爱有加。能不能落不落地另说，但是光是在武汉江夏，阿里就已经圈走了村里2200亩土地，价格便宜得很。开发商想要拉上阿里巴巴一起干，正是看中了阿里的这一优势，要知道阿里几亿用户，谁不垂涎三尺。
比如，方兴地产与阿里的合作，在淘宝上卖房子，购房者可以赚取收益、通过余额宝交首付的购房者还能够享受额外的优惠。淘宝地产将业务线扩大了，不仅卖新房，还有二手房，还有出租房！当然，新房业务的推进是重中之重。从今年4月1日（阿里财年起始日）到现在，淘宝房产已经与50多家房地产开发商签订合作协议，业务覆盖60多座城市。淘宝房产的业绩也不错，期间约2亿元认筹资金进入阿里的金融产品余额宝中，购房成交总金额可达270亿。成交总数接近20000套，主要分布在杭州、北京、上海等一线城市。
而其中万达、绿城成交量最大，万科、绿地也不少，反正都是大牌。在租房领域，淘宝房产首先选择与中介机构合作，做到房源同步；此外阿里巴巴还野心勃勃地希望切入品牌长租公寓。除了买地、买楼、卖房子，战略投资商业地产，阿里巴巴还发挥自身的优势为中小开发商募集资金。嫁接了互联网金融和房地产三大要素的“地产宝”平台，聚焦物业的证券化，首单募资2亿美元。
“地产宝”投资者的回报率大概是6%-8%，绿地再收一丢丢管理费，比中小开发商自己民间借贷要好得多，在银行存款利率不断下调的形势下，投资者也很开森有这么一个投资渠道，皆大欢喜。京东已于近日成立房地产业务部，今年8月，京东以38.5亿元拿下北京亦庄经济开发区一块商业用地，9月份又与东莞市政府签署战略合作协议，将投入300亿元在东莞凤岗镇建设“京东都市人工智能产业新城”项目。
当时就有传言称京东将进入房地产行业，事实上，9月初曾伏虎就已经以京东房产事业部负责人的身份参加过房地产圈的聚会。进军房地产行业先要考虑的是京东有什么？京东有流量，有过亿的用户。京东有工具，有交易工具、有支付、白条等金融工具。京东还有上、下游，上游有供应商，有100多万的客户，下游有装修、家电等业务。事实上，京东之前有过几次房产电商业务的尝试。早在2014年双十一期间，京东金融联合远洋集团开展互联网营销，试水房地产众筹。
2015年，京东在6.18店庆当天，推出千套特价房，其中涉及万科、首开、中信等43家开发商的80个项目。今年2月，京东企业购联手恒大中原，要为房企的营销提供解决方案。电商玩家跨界，正撼动房地产电商行业既有格局。在阿里频繁涉足房地产行业多年之后，10月24日，京东宣布正式入局房地产市场，同时否认了外界猜测的“开发商”角色，而是反复强调“商业运营”，将触角从大数据反馈地产商选址和定位一直延伸至房屋装修和家电配套销售。首期上线的京东房产频道已经有82家开发商和35家服务商入驻，涉及2027个项目，覆盖超过20个城市。
此外，京东房产已与碧桂园等房地产开发商和战略伙伴达成合作，在即将到来的“双11”，双方将联手推出“京碧辉煌”计划，在湘赣闽桂四省联动。瞄准房产市场的电商巨头不只京东，事实上，从去年8月起，阿里旗下的二手交易平台“闲鱼”就上线了房屋租赁业务。就在10月10日，支付宝也宣布上线租房平台。据蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博介绍，目前已经有近十家公寓类合作伙伴在陆续接入中，房源数量总计超百万。该业务首批在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市上线。
登录支付宝和闲鱼发现，目前支付宝房源来自于b端，而闲鱼房源则由用户上传。此前，阿里的房产布局十分低调。2013年北京传富控股有限公司13.4亿元竞得闵行区虹桥商务区核心区北片区07号商办地块，前者为阿里巴巴注册的公司。2014年3月底，阿里宣布以57.37港元控股银泰商业。2015年，据韩媒报道，阿里巴巴在仁川投资57亿元建造阿里巴巴城，2017年11月，阿里则首次对外开放位于北京延庆的天猫小镇一期。多个电商玩家跨界，正撼动房地产电商行业既有格局。
老谢认为，互联网电商巨头阿里、京东插入住房租赁，短期看无法憾动中介行业，不会产生严重的毁灭性冲击，更不会抢中介的饭碗，导致大量的员工下岗、中介公司破产、门店关门。长期来看：形成一定的巨大规模与配套政策成熟及有固定的使用群体、稳定的房源、长期的营利模式之后，则会颠覆中介市场，形成三足鼎立的局面，即网络、中介、私人或机构。
老谢认为，房价、租金已经被层层剥削之后，房产电商进入房地产，因成本的支付增加，恐会导致房价、租金“水涨船高”的推波助澜作用。由于房产电商可以从拿地、开发、融资、营销、销售、推广、运营等不同环节无孔不入，一定会分割房价利益，从而让房价、租金上涨。同时，房产电商在法律、行政监管等方面严重缺乏，一旦发生纠纷，吃亏的可能是购房人、租客。尽管互联网电商巨头阿里、京东不务正业的瞎搅和进房地产，依然不会改变房地产市场基本面，不影响未来房价走势。
因为无法改变供需关系、资源配置、土地供应等根本性的问题，分房价红利的主体不断扩增，一定程度上会给未来房价上涨火上浇油。